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经济转型期:看好复合地产与PPP模式

时间:2022-01-06 14:32  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:基于当前房地产调控逻辑改变后,房地产的新空间,以及区域目标市场变化,中国经济转型期预示的经济新未来,房地产新产品目标市场的兴起产业地产、产业新城等复合地产转型与PPP模式的结合,将成为房企新商业模式升级的可作为领域。 9月和三季度经济数据公布,...

  基于当前房地产调控逻辑改变后,房地产的新空间,以及区域目标市场变化,中国经济转型期预示的“经济新未来”,房地产新产品目标市场的兴起——产业地产、产业新城等复合地产转型与PPP模式的结合,将成为房企新商业模式升级的可作为领域。

  9月和三季度经济数据公布,全面放缓局面在决策层的确认,最终改变政策预期。中国经济“三期”叠加(增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期),以及调控对经济的负面影响明确显现,造成最新经济数字仍全面下行。

  经济在2~3年周期持续换挡。在房地产以外,还没有单个产业的规模,堪当引擎。实体经济与房地产相互负拉动,在2015年仍存在,但程度已减弱。

  预计,后续仍会有刺激政策出台,最为重要的是,房地产信贷救市政策出台,经济预计在2014年四季度将恢复信心,并在2015年实现探底和有限弱复苏(2014年年初以来的市场探底预期,在政策放松后,在年底实现)。

  新一轮房地产信贷放松造就住房政策正常化与新制度空间。这也是很长时间以来,央行第一次表态支持改善型需求。以往不对政策进行调整,主要原因是供给缺口仍在,并不代表改善性需求不合理。

  房地产行业形势,调控的背后——“控制市场回款,行业社会融资投入”造成的结果:“1~9月份,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%;1~9月份,商品房销售面积同比下降8.6%”。销售与投资,两者差额2万亿元,而在2013年两者基本等值,这也是目前房地产行业艰难的根本原因。当前逻辑的改变很清晰,基于“9·30”新信贷政策”,当前调控逻辑已变。

  如果经济在未来几年能稳定在7%左右增长,房地产政策回归正常化,房地产将进入平稳健康发展期。当前,裂变期值得关注与深入思考:经济增长方式、产业升级转型的系列思考,体现了中国经济的新未来。

  同时,今年7月中国邮政储蓄银行推出了多年以来第一个RMBS产品。预计,在未来一个长周期内,个人住房贷款的资产证券化或将达到一个相当大的规模,房地产按揭投放量将进入一个实际变化器。居民加杠杆,与城镇化进城“三个一亿人”之间,将形成新的市场逻辑。

  近期,宏观政策中产业政策鼓励政策出台密集,在“去地产化中”的定位中,房地产却面临新机遇。

  中国经济过去30年高增长的驱动力,全球化与技术升级、投资推动、人口红利,在传统增长模式乏力后,中国要从劳动和资本密集型活动,转向关注利用知识、创新、科技的新兴产业。

  未来,中国下一波增长浪潮,很大程度上仍由制造业所引发。但不是以往大规模生产的制造业,而是专业化和创新程度更高的制造业,如高端装备制造、新能源、航空航天、生命科学、移动技术等领域。

  当前,国内宏观政策已经显露出上述清晰和深刻的线路,京津冀一体化、新丝绸之路和沿边沿海区域开发为“抓手”的区域融合,内在以产业转移和产业升级为核心。铁路、海运等交通基础设施投资,也基于内外需求的制造业升级铺开。

  当前全球可能正在经历一次新的产业革命,本轮产业革命,使中国第一次有机会与发达国家站在同一起跑线上。政府引导核心城市向高端服务业转移,周边城市向专业化和创新的新兴产业转型,在土地、财税、综合服务、金融支持上呈现一体化趋势。

  从新兴产业方面,近期新能源、新能源汽车、新材料领域的扶持政策力度,超出预期。

  高端装备制造业(机器人、航空航天、轨道交通等领域)的扶持政策在不断加强,并将逐渐展现产业促进作用。

  在消费领域,医疗改革、鼓励旅游产业、体育产业、商贸物流、高科技服务业、小微文化产业的政策,在持续加强中,定位增加经济活力与经济增长模式转型。

  从产业新城角度,上述产业均是产业新城的业态构成。新经济与地产的结合,才能冲抵当前高地价持续上涨对房企经营的负面影响,才能把握“新土地改革”和“去地产化”中的市场机遇。

  经济调整中,2014年上半年定位托底的是基础设施建设。上半年,基建投资保持双位数的高增长。

  基于铁路、保障房、棚户区改造和水利等领域的加大投资,对于目前的财政格局而言,已达极限。进入8、9月基建投资增速开始下行。

  十八届三中全会明确提出PPP模式的运营,10月份住建部部长陈政高指出,城市基础设施建设,必须利用社会资本。

  目前,房企从住宅市场的高周转模式,向城市配套服务商转型,已成行业趋势,万科、华夏幸福、复星等均已展开。城市基础设施与房地产开发,展现出紧密结合的趋势。

  鉴于产业地产、产业新城等的核心区域市场,在核心城市周边市场和三四线城市,在当地市场,项目前期阶段可满足房企投资利润空间,但不足以支撑公建投资强度。由此,通过PPP模式,建立在政府特许经营权、合理定价、财政补贴等基础上引入社会资本,可改善融资模式与投资效益。

  同时,鉴于城市基础设施是资产证券化的重要可作为领域,在国内REITs建立之后,将从投资人和退出方式变革上,为房企商业模式带来崭新的支撑。

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